Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
20.11.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Round Table
15.08.2016   Версия для печати

Бизнес-центры в современных рыночных условиях

21 ИЮЛЯ ЖУРНАЛ «COMMERCIAL PROPERTY» ПРИГЛАСИЛ ТОП-МЕНЕДЖЕРОВ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ, УПРАВЛЯЮЩИХ И КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ К обсуждению ТЕМЫ «БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ В СОВРЕМЕННЫХ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ».

Последние 2,5 года стали вызовом для игроков рынка офисной недвижимости Киева. Нестабильная и непрогнозируемая политическая и экономическая ситуация в стране отразилась в этом сегменте в виде снижения спроса и роста вакантности, падения арендных ставок и сокращения объемов нового строительства. Ситуацию усугубил рост цен на энергоресурсы, что увеличило стоимость эксплуатации бизнес-центров. Находясь в поисках способов «выживания», собственники и управляющие компании в первую очередь изменили условия сотрудничества с арендаторами. Однако можно утверждать, что кризисный период на рынке офисной недвижимости уже миновал, о чем свидетельствуют итоги круглого стола на тему «Бизнес-центры в современных рыночных условиях», организованного журналом «Commercial Property».

Татьяна Антонюк: Какие основные тенденции были характерны для рынка офисной недвижимости Киева в первом полугодии 2016? Как изменились основные показатели этого сегмента – уровень вакантности, арендные ставки, др.?

Александр Семенов: Среди основных тенденций первого полугодия 2016 на рынке офисной недвижимости Киева можно отметить снижение уровня вакантности, сокращение объемов нового предложения по сравнению с предыдущими периодами, позитивная динамика поглощения офисных площадей. Если говорить об украинском офисе Colliers International, в первом полугодии мы закрыли сделки аренды суммарной площадью порядка 27 000 м2 офисных помещений, большая часть которых – это переезды компаний в другие локации. Наиболее активными арендаторами на рынке по-прежнему являются компании секторов FMCG, IT и фармацевтики.

Левон Папоян: Основными причинами снижения вакантности офисных помещений являются низкий объем нового строительства данного типа недвижимости и постепенное заполнение действующих бизнес-центров за счет увеличения активности со стороны арендаторов. Однако мы предполагаем, что вакантность может существенно увеличиться за счет ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров, среди которых – БЦ «Астарта».

Арендные ставки на офисные помещения остались примерно на уровне прошлого года. Например, офисные помещения класса А сдаются за $20-28/ м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Арендные ставки в классе В ниже и составляют $10-18/ м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Помещения класса С в зависимости от месторасположения сдаются по цене от $5/м2/в месяц, иногда даже ниже, и могут достигать $12-13/м2/в месяц, если БЦ имеет хорошую локацию. Необходимо отметить, что в классе А существует привязка курса доллара к гривне, в то время как в классе С такая связь присутствует лишь в редких случаях. Для класса В данная практика применяется приблизительно в половине объектов.

Виктор Оборский, UTG; Андрей Тодоров, БЦ «Ильинский»
ФОТО: «CP»

Виктор Оборский: Мы наблюдаем некоторую стабилизацию на рынке офисной недвижимости Киева. По состоянию на конец первого полугодия 2016 общее предложение качественных офисных площадей классов А и В на рынке столицы, по нашим оценкам, составляет 1,7 миллиона м2. Вакантность держится на уровне 30% в объектах класса А и 2324% – в объектах класса В.

В целом ситуация на рынке офисной недвижимости такова, что чуда в этом сегменте не произойдет до момента стабилизации экономики страны и появления драйвера, стимулирующего развитие и расширение бизнеса. Поэтому, как было отмечено, основная масса сделок на рынке офисной недвижимости Киева совершается в связи с переездами компаний в другие локации, а не с открытиями новых офисов.

Александра Глобина, JLL в Украине
ФОТО: «CP»

Александра Глобина: По нашим данным, вакантность во II квартале 2016 года по сравнению с I кварталом снизилась на 2,4%. При этом в классе А вакантность снизилась с 33,5% до 28,7%. Объем чистого поглощения в классах А и В по итогам полугодия составил порядка 54 900 м2, при этом во II квартале данный показатель составил 37 400 м2, что более чем в два раза превышает показатели I квартала текущего года (17 500 м2) и II квартала 2015 года (17 600 м2).

Арендные ставки на рынке офисной недвижимости Киева уже достигли дна, однако на данный момент мы не видим предпосылок для их роста в краткосрочной перспективе.

По итогам прошлого полугодия на рынок Киева было выведено 7100 м2 офисных площадей или один новый бизнес-центр класса В – БЦ «ИРВА» (третья очередь). До конца текущего года ожидается выход на рынок второй фазы БЦ Protasov Business Park площадью около 14 000 м2, третьей фазы бизнес-центра по ул. Лейпцигской, 15 площадью около 4600 м2 и строения В бизнес-центра «Лагода» площадью 9000 м2. Все новое предложение на рынке Киева в 2016 году будет представлено классом В.

Александр Семенов: Стоит отметить, что перспективное предложение на рынке Киева также включает первую фазу бизнес-парка «Арт-завода Платформа» общей площадью около 25 000 м2, расположенного в Деснянском районе города. Его открытие планируется в следующем году.

Участниками круглого стола выступили:

Елена Воробьева, директор компании «Грин Сайт Менеджмент»;

Александра Глобина, глава офисной группы компании JLL в Украине;

Андрей Деменин, руководитель направления «Вентиляция и кондиционирование воздуха» компании «Данфосс ТОВ»;

Ирина Круппа, генеральный директор МФК Gulliver;

Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG;

Левон Папоян, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости, DTZ в Украине;

Елена Персухова, управляющий БЦ «Сенатор»;

Марина Рымаренко, партнер компании DEOL Partners;

Александр Семенов, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International (Украина);

Марина Соколова, директор БЦ IQ Business Center;

Андрей Тодоров, менеджер по вопросам аренды и рекламы, БЦ «Ильинский»;

Тарас Шелемех, управляющий директор компании «Рустлер Недвижимость Сервис».

Модератор – Татьяна Антонюк, главный редактор «Commercial Property».

Татьяна Антонюк: Прокомментируйте, насколько успешным было первое полугодие для отдельных бизнес-центров с точки зрения показателей заполняемости, привлечения новых арендаторов, др.
Ирина Круппа, МФК Gulliver; Левон Папоян, DTZ в Украине; Александр Семенов, Colliers International (Украина)
ФОТО: «CP»

Ирина Круппа: На сегодняшний день вакантность в БЦ Gulliver составляет 18%, что в нынешних условиях является неплохим показателем для объектов класса А. В этом году мы подписали договоры аренды с двумя крупными арендаторами и ведем переговоры с другими потенциальными клиентами. Основными арендаторами нашего объекта являются IT-компании. Также в связи с тем, что Gulliver – это многофункциональный комплекс, включающий офисную и торговую составляющие, арендаторами объекта выступают ритейл-операторы, среди них – компании Colin's и «Эльдорадо». Также нашим арендатором стала Ассоциация турецких импортеров.

Андрей Тодоров: Последние девять месяцев до апреля текущего года в БЦ «Ильинский» была нулевая вакантность, что сдерживало расширение некоторых существующих арендаторов, которые были в этом заинтересованы. Однако в апреле начался процесс банкротства банка «Крещатик», выступавшего арендатором БЦ «Ильинский», в результате чего в здании освободились интересные площади, которые мы уже почти заполнили. На сегодняшний день вакантность составляет менее 1%. Нашими основными арендаторами являются IT-, фармацевтические и страховые компании, банки.

Елена Воробьева: Какая вакантность в целом в бизнес-центрах, расположенных на Подоле?

Александра Глобина: Общее предложение офисных помещений на Подоле намного ниже по сравнению с Правым берегом Киева и составляет 184 800 м2. Показатель свободных площадей в классе А – 8,5%, в классе В – 12%. В целом, вакантность в офисных центрах этого района города достигает 11,5%.

Левон Папоян: Подол – небольшой по площади район, чем и обусловлена низкая вакантность здесь офисных помещений. Основное предложение представлено такими бизнес-центрами, как «Ильинский», «Подол Плаза», БЦ по ул. Верхний Вал, 10, «Домино» и еще несколько зданий, которые сконцентрированы в непосредственной близости от станций метро «Почтовая площадь» и «Контрактовая площадь». Спрос на помещения высокий, потому что Подол традиционно удобен за счет месторасположения и обширной инфраструктуры.

Александра Глобина: Ставки аренды на Подоле являются более доступными по сравнению с центральным деловым районом Киева.

Елена Воробьева: В собственности и управлении компании «Грин Сайт Менеджмент» находятся два бизнес-центра – Grand Step и «Глория». На сегодняшний день вакантность БЦ Grand Step составляет 10%, свободным остается только один этаж без отделки. По нашим наблюдениям, такие площадки сегодня наименее интересны арендаторам. В течение первого полугодия 2016 основные сделки в этом объекте были заключены с существующими клиентами, среди которых – фармацевтические и IT-компании, которые постепенно расширяются и поглощают площади. К примеру, компания «Инфопульс» занимает 20% помещений БЦ Grand Step.

Кроме того, с целью привлечения арендаторов акционеры нашей компании, занимавшие привлекательные офисные площади в этих бизнес-центрах, переезжают в более скромные помещения, – мы стараемся сдать в аренду все площадки, на которых можно заработать.

Марина Рымаренко, DEOL Partners
ФОТО: «CP»

Марина Рымаренко: DEOL Partners – инвестиционно-девелоперская компания, основной специализацией которой является гостиничный сегмент. Также в нашей собственности имеются отдельные офисные помещения в центре Киева. На данный момент мы рассматриваем возможность расширения этого портфеля компании.

Ситуация в наших офисных объектах достаточно стабильная, арендные ставки обсуждаются с каждым клиентом отдельно. Основным спросом пользуются помещения с ремонтом, поскольку многие компании заинтересованы в том, чтобы быстро въехать в арендуемое помещение.

Марина Соколова: Учитывая реалии сегодняшнего рынка, динамика заполняемости БЦ IQ Business Center достаточно хорошая. В целом за первое полугодие 2016 мы заключили три крупные сделки аренды с международными компаниями. Кроме того, были заключены договоры и с локальными бизнесами.

Александр Семенов: Хотел бы дополнить, что среди новых арендаторов БЦ IQ Business Center – такие компании, как British American Tobacco, OLX и Jacobs Douwe Egberts, которые суммарно арендуют порядка 6200 м2.

Елена Персухова, БЦ «Сенатор»
ФОТО: «CP»

Елена Персухова: БЦ «Сенатор» вышел на рынок практически одновременно с IQ Business Center в сложное для рынка офисной недвижимости время (БЦ был введен в эксплуатацию в конце 2014 года – ред.). В текущем году мы также подписали несколько крупных сделок аренды как с международными, так и с локальными компаниями, которые значительно уменьшили вакантность бизнес-центра. Среди новых арендаторов – компании Mondelez Ukraina, Baxalta, Arzinger и др. В целом, динамика наполняемости объекта положительная, однако не настолько динамичная, как хотелось бы, поскольку сегодня, среди прочего, арендаторы хотят получить максимально готовые помещения «под ключ», а не в состоянии shell & core (без отделки). Мы продолжаем вести активные переговоры и нацелены на то, чтобы в этом году сократить вакантность нашего БЦ до среднерыночных показателей.

Марина Рымаренко: Какие ставки аренды в БЦ «Сенатор» и IQ Business Center?

Марина Соколова: Ставки аренды, подписанные с клиентами, – это конфиденциальная информация. Базовая ставка составляет около $30/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Елена Персухова: Рыночная ставка аренды для помещений без отделки в бизнес-центрах класса А на сегодня составляет в среднем $18-20/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) и зависит от потребляемого объема.

Александр Семенов: Основная часть сделок аренды в новых объектах класса А приходится на помещения без отделки. Это объясняется тем, что зачастую компании заходят в бизнес-центр класса А с целью улучшить качество арендуемого помещения, поэтому они готовы самостоятельно выполнить ремонт согласно своему видению того, каким должен быть офис. Взамен они ожидают получить компенсацию от арендодателя в виде увеличенного периода бесплатной аренды.

Татьяна Антонюк: В условиях непростой экономической ситуации как изменилось сотрудничество девелоперов/собственников бизнес-центров и консультантов? Насколько активно девелоперы пользуются услугами по сдаче БЦ в аренду или они стараются самостоятельно заниматься поиском арендаторов?

Елена Воробьева: Наша компания имеет интересный опыт в данном вопросе. В 2015 году вакантность бизнес-центра Grand Step класса В достигла 80% из-за банкротства одного из его крупнейших арендаторов – банка FIDOBANK, который на протяжении восьми лет арендовал в здании 8000 м2. В результате банкротства клиент начал постепенно освобождать помещения – по 1000 м2 каждые два месяца. Я пришла в этот проект, когда его вакантность уже достигла 60%. Понимая, насколько сложным будет процесс сдачи и необходимость в помощи извне, я провела мероприятие для консалтинговых компаний и брокеров, чтобы обновить их знания об этом объекте. Учитывая очень сложную для БЦ ситуацию, управляющая компания была готова платить любые комиссионные. Многие консультанты заверили меня, что помогут в быстром заполнении бизнес-центра, однако, к сожалению, только одна сделка была заключена при участии консалтинговой компании – это привлечение в качестве арендатора компании Asus, занявшей 600 м2. Еще один арендатор – «95 квартал» – был привлечен независимым брокером. В результате мы самостоятельно заполнили БЦ, при этом большинство сделок было заключено с новыми для объекта арендаторами, а не с уже присутствующими.

Александр Семенов, Colliers International (Украина)
ФОТО: «CP»

Александр Семенов: Все зависит от фокуса консультанта и того, с какими компаниями он работает. К примеру, компании, с которыми мы работаем, на протяжении последнего года арендовали помещения преимущественно в бизнес-центрах класса А и частично класса В. Кроме того, не секрет, что во многих случаях для консультанта финансово более привлекательным является заполнение именно проектов класса А.

Тарас Шелемех: По объектам, находящимся в управлении «Рустлер Недвижимость Сервис» в региональных центрах страны, ситуация следующая: офисные помещения в ТОЦ Uniqa Park Tower в Одессе и AVE Plaza в Харькове заполнены на 100%. При этом длительное время – около трех лет – помещения в харьковском объекте имели значительную вакантность. В запорожском Eco Tower вакантность достаточно высокая, при том, что этот бизнес-центр объективно является лучшим в городе и имеет очень удачное расположение.

Татьяна Антонюк: В 2014-2015 годах арендодатели шли на уступки арендаторам – предоставляли арендные каникулы или их продление, фиксировали обменный курс, была возможна отделка помещения за счет арендодателя или компенсация затрат арендатора на отделочные работы. Практиковались ли подобные решения в Ваших объектах, и как Вы работаете с арендаторами сегодня? Готовы ли Вы идти на уступки или период кризисных переговоров уже завершился? Возможно, появились новые условия сотрудничества?

Марина Рымаренко: Условия сотрудничества практически не поменялись. Мы в режиме ежеквартального или ежегодного общения с клиентами обсуждаем условия аренды, с каждым из которых у нас имеются индивидуальные договоренности, зависящие от ситуации арендатора и специфики его бизнеса. К примеру, среди наших клиентов есть компании, предпочитающие ежемесячную оплату, а есть такие, которые платят за год вперед. Мы идем на уступки, если понимаем, что таким образом сохраним или привлечем выгодного для нас арендатора.

Ирина Круппа: Мы также применяем индивидуальный подход работы с арендаторами. Условия аренды зависят от этажа и комфортности размещения в здании, от занимаемой площади и т.д. Также рассматриваем каждого арендатора в отдельности и подыскиваем помещение под его бюджет. Подписывая договор, всегда необходимо просчитывать, какой путь более выгодный – делать базовую отделку и повышать ставку аренды либо предоставлять скидку компании в случае, если она выполняет ремонт самостоятельно.

Андрей Тодоров: Я согласен с тем, что для каждого помещения рассчитываются свои ставки аренды. В БЦ «Ильинский» есть два подхода при их расчете: фиксация курса для валютной ставки на определенный период времени и периодичный ее пересмотр или расчет ставки в гривне с ежемесячной индексацией на инфляцию. Гривневые арендные ставки без индексации мы не рассматриваем. В прошлом году ввиду 40-процентного уровня инфляции более выгодной для арендаторов была валютная ставка. В условиях дефляции, которая наблюдается сегодня, более выгодным является второй вариант. Какой будет ситуация в 2017 году, прогнозировать невозможно.

Татьяна Антонюк: Ужесточилась или наоборот – ослабилась конкуренция между бизнес-центрами Киева в первом полугодии 2016? Что является основным преимуществом БЦ в конкурентной борьбе?
Тарас Шелемех, «Рустлер Недвижимость Сервис»
ФОТО: «CP»

Тарас Шелемех: Безусловно, основным был и остается денежный вопрос и состояние помещений, их отделка. Если арендодатель делает ремонт для арендатора – это уже большое преимущество.

Ирина Круппа: О конкуренции говорить сложно, поскольку требования арендаторов разные: какая-то компания ищет здание, расположенное в спокойном отдаленном месте, другая наоборот, выбирает БЦ, рядом с которым расположены объекты социальной инфраструктуры, к примеру, торговый центр, рестораны.

Александр Семенов: Огромное значение имеет индивидуальный подход к потребностям арендатора, который зачастую играет решающую роль в принятии решения в пользу того или иного здания. Есть финансовые вопросы, к примеру, отделка помещения, есть инфраструктурные вопросы, такие как наличие паркинга и др. Действительно, потребности арендаторов разные, и, к примеру, не для каждой компании паркинг будет основным конкурентным преимуществом. Если рассмотреть принятие арендатором решения как 100%, то паркинг в этом занимает небольшую часть, к примеру, 1/20. В целом, наличие большого количества машиномест важно для 5-10% арендаторов, среди которых – фармкомпании с большим парком корпоративных авто. Другие критерии оценки объекта – его месторасположение, конфигурация помещений, инфраструктура в офисном центре, качество самого здания и его инженерных систем, отделка и т.д.

Елена Воробьева, «Грин Сайт Менеджмент»
ФОТО: «CP»

Елена Воробьева: В нашей компании есть отдельная позиция Client Happiness менеджер, и мы считаем это нашим конкурентным преимуществом. Мы пошли на такой шаг, поскольку заметили изменение отношения многих бизнесов к своим работникам. Сейчас работодатели, особенно IT-компании, относятся к сотрудникам как к самому дорогому активу и стараются удовлетворить их потребности в качественных рабочих местах. Поэтому для таких арендаторов важна инфраструктура бизнес-центра. В ответ на эти тенденции мы открыли в своем объекте еще одну точку питания, оборудовали террасу, расширили паркинг, благодаря чему смогли привлечь выгодных клиентов. Также мы построили велопарковку, которая, к сожалению, не пользуется спросом – распространенное мнение, что многие сотрудники IT-компаний пользуются велосипедами, является ошибочным.

Марина Рымаренко: Целесообразно ли сейчас, в условиях низкой насыщенности рынка офисной недвижимости, реализовывать проекты бизнес-центров?

Левон Папоян: Планируя строительство бизнес-центра, инвестор хочет спрогнозировать спрос на офисные помещения на 8-10 лет вперед, однако в нынешних реалиях это очень сложно сделать. Прогнозы можно составлять в условиях чисто экономического кризиса за счет цикличности рынка и опыта предыдущих периодов. Однако экономические сложности, сопровождающиеся политическим кризисом, делают прогнозирование невозможным.

Сегодня на рынке офисной недвижимости Киева представлены качественные объекты, однако их не так много. Поэтому, в случае улучшения ситуации в стране, строительство таких проектов будет необходимым и, соответственно, коммерчески выгодным.

Александр Семенов: Насыщенность столичного рынка офисной недвижимости в расчете количества м2 на одного жителя по сравнению с европейскими, к примеру, с Польшей или странами Восточной Европы, существенно ниже, т.е. рынку есть куда расти.

Александра Глобина: Вакантность киевского рынка офисной недвижимости составляет 20,9% – это один из наиболее высоких показателей в Европе на сегодняшний день. В среднем вакантность в Европе составляет около 10%. Однако основным показателем, на который необходимо ориентироваться, является поглощение площадей. В этом отношении количество сделок, которые были заключены на рынке Киева в первом полугодии 2016, сопоставимо с показателями первой половины 2012 года.

Александр Семенов: Только с учетом ежегодного роста IT-компаний на 1520%, динамика поглощения на рынке офисной недвижимости должна быть положительной. Однако изменение украинского законодательства в отношении налогообложения таких компаний/сотрудников может ухудшить ситуацию в сегменте. Уже сейчас некоторые компании данного сектора вместо расширения в нашей стране предпочитают открывать офисы в Чехии, Польше, Венгрии, релоцировать туда украинскую команду, дополняя ее местными специалистами.

Елена Воробьева: По расчетам наших акционеров, в настоящее время стоимость строительства офисного центра класса В, без учета стоимости фундамента, покупки или аренды земельного участка и со 100-процентными собственными инвестициями, составляет $1000/м2. В существующих реалиях и при нынешних арендных ставках окупаемость такого проекта составит около 40 лет.

Татьяна Антонюк: Повышение энергоэффективности зданий улучшает показатели бизнеса в сфере недвижимости. К примеру, по данным компании «Данфосс ТОВ», 10-процентное снижение энергопотребления в отельном бизнесе сопоставимо с увеличением заполняемости номерного фонда на 4% или увеличением доходности с одного клиента за ночь на 2,5%. Андрей, прокомментируйте, как принципы энергоэффективного строительства применяются в объектах офисной недвижимости сегодня и как влияют на их бизнес-показатели.
Андрей Деменин, «Данфосс ТОВ»
ФОТО: «CP»

Андрей Деменин: Специфика строительства объектов офисной недвижимости в Украине, судя по опыту работы нашей компании, такова, что девелоперы экономят на инженерных решениях, к примеру, климат-системах, с целью переноса этой статьи расходов на арендаторов, заинтересованных в помещениях без отделки. Такую тенденцию мы наблюдаем в недавно введенных в эксплуатацию офисных зданиях. Как я вижу, инвесторы не рассматривают качественные инженерные системы как преимущество в борьбе за арендатора.

Основная проблема рынка коммерческой недвижимости Украины в целом и офисного сегмента в частности заключается в том, что такие объекты во время строительства недоукомплектовываются многими элементами, к примеру, счетчиками потребления ресурсов. Однако именно такое оборудование позволяет оценить реальную долю потребления и, соответственно, способствовать энергосбережению. Очень часто собственники и управляющие компании не могут точно сказать, какова доля затрат ложится на энергопотребление различных участков инженерной системы здания. К примеру, они не могут разделить затраты на освещение от затрат на отопление, охлаждение или лифтовое оборудование. Общая практика рынка, которая наблюдается сегодня, – перенос всех затрат на арендатора в виде коммунальных платежей. В такой ситуации арендаторы, выплачивая фиксированную ставку коммунальных услуг, не задумываются о том, сколько ресурсов они расходуют.

Интересный факт: одна из зарубежных гостиничных сетей проводила опрос клиентов, как они относятся к расходу воды, тепла и электричества. Оказалось, что их отношение к потреблению ресурсов крайне небрежно, поскольку их стоимость включена в цену за номер. Думаю, подобная ситуация применима и к арендаторам бизнес-центров.

По имеющимся у нас данным, в общей сумме затрат на эксплуатацию здания 30% приходится на различного рода энергию – тепловую и электрическую – для обогрева помещения, охлаждения, освещения, работы техники, др. При этом эти 30% не всегда пропорционально распределяются среди арендаторов, тогда и возникает ситуация, когда один арендатор частично платит за ресурсы, потребляемые другим арендатором.

Елена Воробьева: Я много лет занимаюсь вопросом эксплуатации зданий. В подходе к оптимизации затрат на электричество есть две составляющие. Первая – наличие счетчиков у каждого арендатора, за которыми он следит. Это стимулирует его к экономии. Вторая составляющая – сумма, которая выставляется арендаторам со стороны управляющей компании в зависимости от занимаемой ими площади. Она включает затраты на климатическое оборудование, бытовое обслуживание и тд. В общем счете за энергию около 30% составляют затраты самого арендатора, 30% – климатическое и лифтовое оборудование и 30% – отопление зимой. Арендатор не контролирует только те 30%, которые насчитываются за климатическое оборудование, то есть, это зона ответственности эксплуатационной службы, и то не всегда, поскольку сегодня некоторые бизнес-центры устанавливают счетчики на фанкойлах, которые находятся в помещениях арендаторов. Поэтому в новых БЦ больше контроля все же возложено на арендатора, а он заинтересован в экономии ресурсов.

Андрей Деменин: Я бы сказал по-другому: в энергосбережении обычно заинтересован тот, кто платит за ресурсы. Соответственно, такие компании и устанавливают необходимые счетчики учета. По нашему опыту, в крупных зданиях чаще всего устанавливается один общий счетчик и отсутствует понимание, сколько каждый арендатор потребляет ресурсов. Собственники небольших по площади объектов больше заинтересованы в энергосбережении.

Марина Соколова, БЦ IQ Business Center; Елена Воробьева, «Грин Сайт Менеджмент»
ФОТО: «CP»

Марина Соколова: На сегодняшний день арендатор заинтересован в разумной экономии, поскольку в настоящее время пропорциональная схема распределения оплаты за энергоресурсы в зависимости от площади арендуемых зон не актуальна. Сегодня оплата осуществляется согласно показаниям счетчиков. Некоторые арендаторы сравнивают и анализируют свое потребление, стараются снижать внутренние расходы на энергоресурсы. Как арендодатель мы также нацелены на снижение энергопотребления в здании путем внедрения энергосберегающих технологий и регулярного проведения энергоаудита.

Александр Семенов: Большая часть крупных компаний на этапе выбора здания интересуется средними затратами на отопление помещений в расчете на квадратный метр. Данная информация, безусловно, имеет вес в принятии решения, поскольку является составляющей бюджета компании на аренду помещения.

Татьяна Антонюк: Нужен ли маркетинг бизнес-центрам? Насколько активно Вы занимаетесь продвижением БЦ?

Елена Воробьева: В 2009 году я работала в другом проекте бизнес-центра, при выводе которого на рынок были разработаны буклеты, бренд-бук, веб-сайт, не принесшие в конечном итоге результатов. Арендаторов в это здание привела консалтинговая компания. Буклеты необходимы в том случае, пока здание еще строится и когда спрос превышает предложение. Уже построенный объект говорит сам за себя.

Елена Персухова: Я согласна с тем, что буклеты абсолютно неэффективны на сегодняшний день. Целесообразна работа с правильными агентами и самостоятельная.

Ирина Круппа: Также работает «сарафанное радио». Если арендатору все нравится, он расскажет об этом коллегам по рынку. Поэтому важна работа управляющей компании с самим арендатором.

Марина Соколова: Мы использовали многие каналы продвижения и можем сказать, что прямой маркетинг (работа консультантов) имеет наиболее высокий показатель ROI. Однако я не соглашусь с тем, что остальные каналы не нужны. Они играют второстепенную, имиджеобразующую роль, что для БЦ класса А очень важно. Мы предпочитаем сами задавать тон, соответствующий нашему бизнес-центру. Надеемся, отчасти поэтому нам удалось привлечь в объект ряд крупных арендаторов.

Татьяна Антонюк: Как Вы можете спрогнозировать развитие ситуации на рынке офисной недвижимости Киева до конца 2016 года?

Александра Глобина: Чистое поглощение офисных площадей выходит на хороший уровень, вакантность в сегменте снижается. Мы прогнозируем стабильность рынка в краткосрочной перспективе.

Александр Семенов: Положительная динамика сохранится. Одним из примеров такой динамики может послужить недавно заключенная сделка аренды в МФК Gulliver с юридической компанией Kinstellar. Данная трансакция представляет собой выход международной компании на рынок Украины, что в последнее время происходит достаточно редко.

В2В-издание «Commercial Property», организатор круглого стола, благодарит за поддержку Генерального партнера – компанию «Данфосс ТОВ», гостиницу CITYHOTEL и ресторан Matisse за предоставление площадки для проведения мероприятия.


Источник:  Commercial Property №7(155) июль 2016


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Гид/Guide

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№7(168) август 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ