Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
20.11.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Round Table
09.11.2011   Версия для печати

Офисная недвижимость: в ожидании перемен



В результате экономического кризиса многие заявленные к реализации проекты офисных зданий в Киеве не были построены, что, по прогнозам экспертов, звучавшим в конце 2010 года, должно было привести к дефициту офисных площадей и повышению арендных ставок в 2011-2012 годах. При этом эксперты прогнозировали, что ситуация с нехваткой высококлассных офисных помещений вряд ли разрешится в обозримом будущем в связи с тем, что банки и иностранные инвесторы не желали либо не могли инвестировать в развитие проектов недвижимости в Украине. Тем не менее, в 2011 году реализация некоторых проектов была разморожена, и продолжилось строительство нескольких крупных офисных объектов. На данный момент девелоперскими компаниями заявлено к вводу в эксплуатацию на киевском рынке в 2012-2013 годах около 200 000 м2.

Инна Волосюк, главный редактор журнала «Commercial Property»;

Владислав Ремень, руководитель департамента офисной недвижимости компании CBRE;

Виктория Горулько, заместитель директора, руководитель отдела по работе с пользователями помещений и корпоративными клиентами компании DTZ в Украине;

Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle в Украине;

Наталия Мазурова, руководитель департамента офисной недвижимости компании UTG;

Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости, работа с арендодателями, Colliers International (Украина);

Роман Собко, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании NAI Pickard.

Инна Волосюк: Одна из основных целей нашей встречи сегодня – определить, в какой точке развития находится на данный момент рынок офисной недвижимости Киева, подвести итоги 2011 года, а также сделать прогнозы на будущий год. В результате экономического кризиса многие заявленные к реализации проекты офисных зданий не были построены, что, по прогнозам экспертов, звучавшим в конце 2010 года, должно было привести к дефициту офисных площадей и повышению арендных ставок в 2011-2012 годах. При этом эксперты прогнозировали, что ситуация с нехваткой высококлассных офисных помещений вряд ли разрешится в обозримом будущем в связи с тем, что банки и иностранные инвесторы не желали либо не могли инвестировать в развитие проектов недвижимости в Украине. Оправдались ли эти прогнозы? Существует ли сегодня на рынке Киева дефицит офисных площадей?
Владислав Ремень, руководитель департамента офисной недвижимости компании CBRE
фото: «CP»

Владислав Ремень: На протяжении I-III кварталов 2011 года на рынок не было выведено ни одного объекта класса А. Соответственно, вакантность в этом сегменте снизилась на фоне отсутствия нового предложения и постепенного поглощения уже существующих помещений, достигнув на конец III квартала 2011 года около 5%. Тем не менее, говорить о тотальном дефиците высококлассных офисных площадей в Киеве нельзя, поскольку в структуре спроса доля запросов на помещения класса А, на самом деле, значительно меньше по сравнению с запросами на помещения класса В.

По нашим наблюдениям, начинает ощущаться дефицит качественного предложения в классе В. Все профессиональные объекты данного класса, выведенные на рынок столицы в течение последних 2-3 лет, на сегодняшний день почти полностью заняты арендаторами. У нас в работе остался только один объект – бизнес-центр Rialto по ул. Новоконстантиновской, 18, площади которого будут сданы в аренду в этом году или в начале следующего. Таким образом, в 2012 году вакантных площадей в наиболее качественных существующих зданиях класса В практически не останется. Новый объем офисных помещений, заявленный к вводу в эксплуатацию в 2012 году, в большей степени представлен объектами класса А, поэтому мы ожидаем, что в ближайший год дефицит в качественном классе В, вероятно, сохранится.

Виктория Горулько: По моему мнению, дефицит на рынке качественных офисных площадей сегодня существует как в классе А, так и в классе В в центральной части города. У DTZ есть много запросов на офисы площадью от 1000 м2 в классе А в центральной части города от арендаторов, которые хотели бы переехать в новый офис с эффективной площадью этажа в конце этого или в следующем году. Однако удовлетворить этот спрос оказывается очень проблематично. С одной стороны, в функционирующих объектах востребованные площади незначительны и все заняты. С другой – в строящихся объектах, а также тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию (БЦ «101 Tower», ул. Льва Толстого, 57) или планируются ко вводу в эксплуатацию (МФК Gulliver на Спортивной площади, 1, МФК «Торонто-Киев» по ул. Горького (Антоновича), 79-а), дата начала аренды не гарантирована. Под датой начала аренды арендаторы понимают дату, к которой здание будет функционировать в заявленном статусе, а офис будет полностью готов к работе. Открытая дата начала аренды является одним из основных рисков, которые арендаторы не готовы и не могут принять в связи с тем, что они связаны обязательствами текущего договора аренды.

В результате в распоряжении потенциального арендатора остаются функционирующие офисные центры, в которых уровень вакантности сегодня не превышает 5%. Поэтому можно констатировать: качественного предложения в центральной части города площадью от 1000 м2 в классе А на рынке Киева с гарантированной датой начала аренды в данный момент нет.

Однако на стадии строительства сегодня находятся до 250 000 м2 в классе А. Если все эти помещения будут выведены на рынок в 2012 году, ситуация может кардинально изменится. Но необходимо ли рынку сейчас такое количество дополнительной площади?

В нецентральных районах города, я полагаю, нельзя говорить о дефиците офисной площади высокого класса. К примеру, бизнесцентр Rialto класса В+ является профессиональным объектом недвижимости, концепцию которого разработали специалисты DTZ, и который соответствует требованиям международных компаний-арендаторов, пока далек от 100-процентной заполненности. Вместе с тем, Rialto достаточно удален от центра города и при наличии конкурентного БЦ с более выгодным месторасположением для собственника Rialto может сложиться не лучшая ситуация.

Роман Собко, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании NAI Pickard
фото: «CP»

Роман Собко: На самом деле, предложение в классе А тех же 1000 м2, о которых мы говорили ранее, есть, но по той ставке, которая неинтересна потенциальным арендаторам. Все ждут следующего года, когда увеличится объем нового предложения, а ставки станут более реальными.

Андрей Жамкин: Тема касательно ситуации на рынке офисной недвижимости Киева в целом и наличия дефицита достаточно интересная.

Если базироваться на примерах отдельных зданий, я соглашусь и с Владом, и с Викторией, что дефицит имеет место на рынке. Но, вместе с тем, в каждом здании идет борьба за арендатора. Я бы не сказал, что на рынке идет последовательное поглощение площадей в объектах по мере их удаленности от центра города и станций метро. Отдаленность от метро сейчас все меньше пугает арендатора, потому что всегда есть такая опция как шатл-бас.

Что касается дефицита, то у меня и моих коллег – аналитиков компании Jones Lang LaSalle – складывается впечатление, что рынок «добирает» то, что было построено, и не очень-то «горит ожиданиями» относительно нового предложения, которое появится в скором времени. Сделки аренды заключаются здесь и сейчас, и арендаторы по-прежнему интересуются именно готовыми зданиями. Будущее предложение интересно, но при этом невозможно подписание предварительных договоров аренды, которые составляли существенную долю рынка до кризиса.

Инна Волосюк: То есть, по сути, рынок довольствуется теми площадями, которые имеются в наличии в данный момент?
Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle в Украине
фото: «CP»

Андрей Жамкин: Вынужден довольствоваться. Возникший дефицит, о котором мы говорим, является нетипичным, потому что он появляется, как правило, когда в ближайшее время на рынке не ожидается ввода в эксплуатацию новых площадей и необходимо срочно «добирать» то, что есть. Но, как уже было сказано, в 2012 году на рынок может выйти около 200 000 м2 новых офисных площадей. На данный момент мы оцениваем общий объем рынка офисных помещений Киева в 1,2 миллиона м2. Поэтому 200 000 м2 – это достаточно солидное пополнение, своего рода критическая масса для рынка Киева. Как себя поведет рынок в данной ситуации, пока сказать достаточно сложно.

Виктория Горулько: Когда я говорила о дефиците, я не имела в виду объекты в аспекте агентской деятельности. Я смотрела на строящиеся объекты глазами арендаторов, которым необходимы площади.

Наталия Мазурова: Если смотреть на рынок глазами арендаторов, то дефицит, конечно же, есть. Арендаторы с недоверием относятся к объектам, которые будут выведены на рынок, поскольку понимают, что здание может быть не достроено и, соответственно, не будет сдано в эксплуатацию в заявленные сроки. Для международных компаний вопрос даты ввода в эксплуатацию здания принципиальный, потому что они фиксируют штрафные санкции по таймингу в своих договорах аренды. В свою очередь собственники не готовы идти на это. Если обратиться к офисным центрам класса А, которые уже функционируют на рынке, то в них действительно нет вакантных помещений, либо ставки находятся в районе $40/м2/месяц (с учетом НДС), которые арендаторы не готовы платить.

Когда мы смотрим на объем новых помещений, который будет выведен на рынок в 2012 году, и объем существующего спроса, то возникает вопрос, кто будет поглощать новые помещения и на каких коммерческих условиях. Для того чтобы привлечь арендатора, собственнику придется идти на определенные уступки – и в отношении финансовой составляющей, и отделочных работ, и сроков договоров аренды.

Максим Ткаленко: Мы живем сейчас в очень интересное время. Киевский рынок достаточно сложный, он недоразвит в том плане, что нам всегда не хватало класса А. На развитых рынках доля класса А может достигать порядка 50-60% от общего объема имеющихся офисных площадей, а у нас он никогда не превышал 20%. И это нестандартная ситуация, когда практически за 1,5-2-летний период единым объемом на рынок выходит порядка 200 000 м2 офисных помещений класса А. Это может полностью реструктурировать рынок, в том числе и в отношении ценовой политики. Отголосок выхода такого крупного «тоннажа» помещений, по моему мнению, будет ощутимым и через 2-3 года даже при условии очередной стагнации строительного рынка.

Я сравнил бы офисный рынок Киева с организмом, который голодал несколько лет, недополучая помещения А класса, и вдруг ему дают солидный «ломоть», который достаточно сложно будет «переварить», то есть поглотить. Наступает достаточно интересное и сложное время для девелоперов. Несмотря на довольно тесные связи некоторых девелоперских структур, о сговоре в вопросе арендных ставок и других условий для арендаторов говорить не приходится. Каждый собственник будет бороться сам за себя, поэтому весьма вероятна ценовая война. Таков рынок, и всем нам необходимо принимать его реалии.

Инна Волосюк: Как Вы можете оценить подобную ситуацию для брокеров?
Инна Волосюк, главный редактор журнала «Commercial Property»
фото: «CP»

Максим Ткаленко: Для брокеров ценовая война – это нормальное состояние. Для нас важно, чтобы на рынке находились в активном поиске платежеспособные арендаторы и офисные помещения для сдачи в аренду.

Дефицит помещений высокого класса свыше 1000 м2 в одном блоке на рынке Киева существует, но он кратковременный, и ситуация изменится при выходе в следующем году даже двух проектов совокупной площадью порядка 100 000 м2. Сейчас каждый владелец смело заявляет о том, что не пойдет на уступки арендаторам в виде отделки «под ключ» или уменьшения арендной платы. Но при пессимистическом сценарии развития рынка все может завершиться тем, что собственники либо будут вынуждены принять условия высококонкурентного рынка, либо мириться с затянувшимися простоями своих объектов. И даже значительный дисконт для крупных нефазированных объемов может не быть гарантией быстрого заполнения по банальной причине отсутствия адекватного спроса.

Инна Волосюк: Как можно объяснить такую уверенность владельцев объектов в завтрашнем дне?
Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости, работа с арендодателями, Colliers International (Украина)
фото: «CP»

Максим Ткаленко: Ни у кого нет уверенности. Сейчас идет прощупывание рынка. У собственников строящихся объектов могут быть финансовые обязательства в виде банковских кредитов и четкое понимание того, когда и по какой цене они должны сдать площади. Разве они могут показать банку, что ситуация будет другой? Соответственно, владелец просто не может открыто заявлять на рынке, что не сдаст площади по заявленной ставке. Есть официальная позиция, а есть рыночные реалии. По моему опыту, в 2008 году, когда начался кризис, выиграли в первую очередь те владельцы, которые сразу пошли на разумные уступки арендаторам. Это была оправданная жертва с их стороны, и эти владельцы смогли избежать самого неприятного состояния для своих бизнес-центров – простоя.

Инна Волосюк: Как вы можете прокомментировать ситуацию, когда девелопер самостоятельно занимается сдачей площадей в аренду. Насколько эффективной является подобная практика, например, в случае с МФК Gulliver?

Максим Ткаленко: Это вопрос времени: скорее всего, рано или поздно акционеры придут к тому, что необходимо привлекать к сдаче помещений в аренду профессиональных агентов.

Андрей Жамкин: Это не первый случай на киевском рынке, когда собственник занимается сдачей в аренду самостоятельно, а затем появляется необходимость участия брокера.

Инна Волосюк: То есть, довольно часто попытки собственника сдать объект в аренду самостоятельно не являются успешными?

Максим Ткаленко: Успешных попыток в крупных проектах практически не было. Можно судить по одному из самых профессиональных девелоперов офисной недвижимости на рынке Киева,– компании ISA Prime Developments, в структуре которой имеется департамент по сдаче в аренду. Однако Александр Борисович Башенко, руководитель компании, никогда не отказывался от сотрудничества с агентами, потому что такое взаимодействие ускоряет процесс сдачи и улучшает качество договоров. Профессиональные девелоперы не экономят на комиссионном вознаграждении агентов. Оно составляет порядка 8% от годовой арендной платы – относительно немного по сравнению с тем, что собственник потенциально теряет при простоях объекта либо неграмотно составленном договоре аренды.

Андрей Жамкин: В примере, приведенном Максимом, есть очевидный результат работы брокеров: мы видим, во что вылилась работа всех агентов над второй фазой бизнес-центра Horizon Park по ул. Амосова, 12. Это пример одного из лучших тенант-миксов в городе, если не сказать, что самого лучшего. И именно норма для владельца работать с агентами позволила достичь такого результата.

Сегодня уже звучало такое определение столичного рынка офисной недвижимости как недоразвитость, и с этим сложно спорить. Наш рынок еще учится и при этом учится на своих ошибках. Мы видим, что большинство объектов, выходящих на рынок, не подразумевает в своей финансовой модели наличие брокера. Наши коллеги из зарубежных офисов улыбаются, когда мы рассказываем о проблемах киевского рынка, о том, что есть девелоперы, которые платят брокерам, а есть девелоперы, которые не платят или обещают заплатить, но потом, позже и так далее. Абсолютная норма для развитого рынка – это наличие девелоперов, брокеров и арендаторов. Брокер должен быть учтен в финансовой модели проекта. В Украине у девелоперов постоянно возникает желание попробовать реализовать проект самостоятельно. И довольно часто это удается, но я бы сказал, что такой вариант работы, скорее, подходит небольшим по площади объектам. Но когда речь идет о больших объемах помещений, где возникает вопрос правильного тенант-микса, сочетания площадей, отсутствия внутренних управленческих конфликтов, существует абсолютная необходимость в привлечении сторонней брокерской компании.

Все собственники хотят видеть в числе своих арендаторов международные компании, ведь они с наименьшей долей вероятности прекратят свое присутствие в Украине и расторгнут договор аренды или неожиданно будут просить понижения арендной платы. Плохо спроектированный и структурированный объект не сможет привлечь международную компанию в качестве арендатора.

Инна Волосюк: Какие из присутствующих сегодня на нашем Круглом столе компаний принимают участие в сдаче в аренду БЦ «101 Tower»?

Андрей Жамкин: Данный объект сдается в аренду по схеме open market, поэтому я думаю, что все собравшиеся здесь компании принимают участие в его сдаче. Но были сообщения о том, что «К.А.Н. Девелопмент», девелопер данного проекта, начал поиски эксклюзивного агента.

Наталия Мазурова: Но в итоге было принято решение, что сдачей в аренду площадей бизнесцентра будут заниматься несколько агентов.

Инна Волосюк: На сколько процентов на сегодняшний день «101 Tower» заполнен арендаторами?
Виктория Горулько, заместитель директора, руководитель отдела по работе с пользователями помещений и корпоративными клиентами компании DTZ в Украине
фото: «CP»

Виктория Горулько: По нашей информации, пока отсутствуют договоры на офисную площадь «101 Tower», но переговоры ведутся. Известно, что в структуру БЦ входит фитнес-центр Sport Life, с которым подписан договор.

Андрей Жамкин: Я хочу вернуть дискуссию в реалии сегодняшнего рынка. Поскольку мы говорим о строящемся объекте, то прелиз как таковой сейчас маловероятен.

Виктория Горулько: Это очень интересная тема с точки зрения агента. Конечно, договоры аренды в функционирующих объектах – это деньги здесь и сейчас. Но я считаю, что бизнес-центры с максимальной степенью готовности, подобные БЦ «101 Tower», могут серьезно рассматриваться в качестве потенциальных объектов для заключения предварительных договоров аренды. Не стоит категорично утверждать, что рынок аренды вообще не готов к подобным договорам. Предварительные договоры могут рассматриваться арендаторами в отношении тех объектов, которые максимально близки к завершению строительства, имеют полный пакет документов, достаточное финансирование, выполнение графика строительства. Предварительные договоры аренды также будут иметь шанс, если будет восстановлено позитивное отношение участников рынка недвижимости к данному типу договоров.

Андрей Жамкин: То, что Вы говорите, очень справедливо, но, к сожалению, пока является теорией.

Виктория Горулько: Это не теория, это практика.

Андрей Жамкин: На примере сделок текущего года, которые сопровождались компанией Jones Lang LaSalle, я могу совершенно точно описать причины, по которым тот или иной арендатор принимал решение о переезде в новый офис. Процесс поиска был изначально ориентирован на функционирующие объекты с полным набором правоустанавливающих документов и на максимальную готовность к въезду. В этом году арендаторы с точки зрения предъявляемых требований к готовности зданий были очень категоричными. Если мы увидим прелизы в 2012 году, это будет свидетельствовать только о положительной динамике развития рынка.

Виктория Горулько: Но согласитесь, что консультанты формируют мнение рынка. Если консультант говорит своему клиенту, что у объекта есть проблемы, что на рынке нет прецедентов заключения предварительных договоров, то это определенное мнение, которое будет формироваться у арендаторов.

Инна Волосюк: Расскажите о процессе формирования арендной ставки на украинском рынке в целом и в частности для конкретного арендатора.
Максим Ткаленко: «Дефицит площадей высокого класса на рынке Киева существует, но он кратковременный, и ситуация изменится при выходе в следующем году даже двух проектов совокупной площадью порядка 100 000 м2»
фото: «CP»

Максим Ткаленко: Профессиональные владельцы дают единое для рынка коммерческое предложение с запрашиваемыми условиями, затем в процессе переговоров с каждым отдельным арендатором приходят к финальным цифрам. Такое финальное коммерческое предложение зависит от объема арендуемых помещений, срока безразрывного договора, уровня требуемой отделки, финансовой надежности арендатора и уровня вакантности проекта.

В целом, заявленные арендные ставки – часто не те ставки, по которым заключаются реальные договоры аренды. Необходимо понимать, что это своего рода «мишура», которая является предметом торга и снимается в процессе переговоров.

Мы посчитали средневзвешенное значение арендных ставок по всем трем классам в Киеве с начала 2011 года. Расчет производился по следующему принципу: суммировались месячные арендные платы, по которым были заключены реальные сделки в определенном классе, и полученная сумма делилась на сумму сданных квадратных метров. При этом некоторые платы приводились к единому состоянию сдаваемых в аренду помещений (базовая отделка с установленными инженерными системами) для верности такого расчета. В результате, средневзвешенная базовая арендная ставка по классу С составила порядка $16/м2/месяц, по классу В – $21/м2/ месяц, по классу А – $31,5/м2/месяц (во всех случаях – без дополнительно оплачиваемых эксплуатационных платежей и начисляемого НДС). С точки зрения статистики – это самые верные цифры, на которые можно ориентироваться при оценке рынка. Единственное, что может изменить указанные ставки, – это выход/ отсутствие нового предложения и состояние экономики, прямым образом влияющей на спрос.

Андрей Жамкин: Давайте уясним, что такое «мишура», о которой говорил Максим. Это деньги. Вопрос заключается в том, насколько оправдано снятие этой «мишуры» для собственника? Если он готов инвестировать в отделку помещения, предоставление арендных каникул, зачем ему опускать арендную ставку?

Инна Волосюк: Какие прогнозы Вы можете сделать касательно арендных ставок по каждому классу на 2012 год, когда, как ожидается, на рынок будет выведен большой объем нового предложения преимущественно в классе А и В?

Максим Ткаленко: Степень зависимости арендных ставок между классами разная в зависимости от структуры предложения, но в общем сценарий понятен: выходящий в большом объеме класс А, в первую очередь, прямо повлияет на ставки в В классе, соответственно, В класс повлияет на класс С. То есть, если в классе В площади будут арендоваться по $15/м2/месяц, то в классе С арендные ставки в новых договорах составят $8-10/м2/месяц.

Сегодня предугадать, как себя поведут владельцы крупных нефазированных объектов, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2012-2013 годах, сложно. Решение одного собственника может кардинально изменить картину всего рынка.

Наталия Мазурова: Собственники функционирующих объектов часто звонят нам и интересуются ситуацией в строящихся объектах и уже сейчас начинают общаться со своими арендаторами, пытаются узнать, как улучшить условия аренды. Они понимают, что сегодня их арендаторов начинают «вытаскивать» в другие проекты. Уже сейчас собственники готовы выходить к арендаторам с предложением о переподписании договоров аренды на более длительный период.

Максим Ткаленко: Хотелось бы затронуть еще одну интересную тенденцию на рынке. Вторая половина 2010 и весь 2011 год были примечательны тем, что возобновились продажи офисных помещений конечным офисным пользователям. Если посмотреть на структуру поглощения офисных площадей в нынешнем году, то 80 000 м2 приходится на аренду и почти 50 000 м2 – на продажу. Это говорит о том, что впервые с начала кризиса сблизились позиции владельцев и покупателей – владельцы опустились в своих финансовых запросах, а покупатели, напротив, немножко поднялись в готовности платить ту или иную сумму. Сколько этот тренд продлиться, пока не понятно.

При этом стоит отметить, что покупки проходят преимущественно в нижнем ценовом диапазоне, то есть до $2200/м2 (с учетом НДС). В основном предметом сделок становились офисные помещения в классах В и С+ или помещения с центральным месторасположением, которые были реконструированы. Единственная открытая покупка офисного здания в высшем ценовом диапазоне – это проведенная компанией Colliers International сделка по продаже банку «Русский Стандарт» 3000 м2 офисных помещений в формате офисного особняка по ул. Саксаганского, 105. Меня радует подобная ситуация, потому что она указывает на то, что рынок офисных продаж размораживается.

Андрей Жамкин: По моему мнению, эта тенденция, наоборот, заводит нас еще глубже в нестабильность. Ведь собственник продает квадратные метры потому, что не может сдать их в аренду.

Максим Ткаленко: Я не совсем согласен с Вами. Бывают разные ситуации: одни продают, потому что изначально хотели продать, другие – потому что хотят выйти из непрофильного бизнеса либо получить финансирование для достройки проекта. Сейчас многие компании, которые одновременно рассматривали и аренду, и покупку, отдают предпочтение покупке и хотят даже с небольшой относительно доходного метода переплатой получить в собственность объекты, которые им подходят с точки зрения коммерческих условий сделки и технических/юридических характеристик помещений.

При этом, если говорить о спросе, то порядка 70-80% рынка профессиональной аренды обеспечивают международные компании. Большинство таких компаний априори не приобретали офисные помещения на нашем рынке, за исключением некоторых банковских структур (пример – «Банк Кипра»). Покупателями практически всех помещений пока выступали украинские и российские компании, которые чувствуют себя уверенно в Украине.

Инна Волосюк: От чего зависит стоимость квадратного метра при покупке?

Максим Ткаленко: В любом случае даже конечный пользователь в нижнем ценовом сегменте привязывает стоимость к альтернативным арендным ставкам и пытается понять экономику такой сделки. При этом на данном этапе рынка конечный пользователь готов платить некий бонус, который не будет платить классический инвестор. В более высоком ценовом диапазоне пока нет выработанной позиции покупателей/продавцов и нет статистики сделок.

Андрей Жамкин: В данном случае проследить четкую зависимость стоимости квадратного метра и ставок аренды сложно. Арендная ставка не является ключевым фактором. Имеется много составляющих стоимости квадратного метра. Для покупателя неизменно работает правило: чем дешевле – тем лучше. Зависимость стоимости продажи и уровня ставок аренды мы увидим по инвестиционным сделкам, когда будут покупаться здания для дальнейшей сдачи в аренду, либо уже с арендаторами. О подобных сделках рынок не переставал говорить весь 2011 год, практически не было но их практически не было.

Максим Ткаленко: Инвестиционных сделок в новых проектах у нас в ближайшее время не будет, поскольку те объекты, которые выходят на рынок, слишком большие по площади, в них пока нет необходимого пула арендаторов. Кроме того, никто из институциональных инвестиционных групп сейчас не будет рассматривать в Украине покупку офисного объекта площадью 40 000-50 000 м2, слишком высокий объем инвестиций.

Андрей Жамкин: Предметом инвестиционных сделок могут стать небольшие по площади здания, заполненные арендаторами, которые находятся в центре города. Их покупателями могут быть небольшие институциональные инвесторы.

Виктория Горулько: «Я считаю, что предварительные договоры аренды могут рассматриваться арендаторами в отношении тех объектов, которые максимально близки к завершению строительства, имеют полный пакет документов, достаточное финансирование, выполнение графика строительства»
фото: «CP»

Виктория Горулько: Я соглашусь с Максимом. Сейчас действительно наблюдается тенденция увеличения спроса на покупку офисной площади. Но эта тенденция прослеживается в том, что при адекватной стоимости объекта продажи покупке отдается предпочтение перед арендой. Однако разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей все еще остается огромным и в большинстве случаев непреодолимым. В результате сделки купли-продажи не происходят. Максим, скорее всего, имеет в виду продажу объектов, которые изначально позиционировались как объекты продажи, и аренда рассматривалась девелопером как компромиссный вариант.

Наталия Мазурова: На сегодняшний день есть запросы от арендаторов, которые хотят приобрести офисные здания под себя, а это значит, что подобные сделки еще будут заключаться.

Инна Волосюк: Наталия, насколько известно, у компании UTG значительно меньший опыт в качестве агента в сфере офисной недвижимости по сравнению с Вашими коллегами, поскольку эту услугу компания начала предлагать совсем недавно. Чем вызван интерес UTG к этому виду услуг?
Наталия Мазурова, руководитель департамента офисной недвижимости компании UTG
фото: «CP»

Наталия Мазурова: Собственники приняли решение, что сферу деятельности необходимо диверсифицировать, потому что есть клиенты, которые интересуются офисной недвижимостью. В результате было принято решение создать офисный департамент. Мы не спешим сразу конкурировать с крупнейшими игроками на рынке. Но департамент будет развиваться, и какую-то долю рынка нам удастся занять. Есть компании, которые специализируются в основном на международных компаниях, и есть такие, которые очень активно работают с локальными игроками.

Андрей Жамкин: Мы не затронули еще один важный момент относительно структуры спроса. На данный момент ресурсы новой аренды исчерпываются, процент выхода новых компаний на рынок мизерный. К примеру, на украинском рынке уже присутствуют такие международные аудиторские компании как KPMG, Ernst & Young, Deloitte и PWC. Другие аудиторские компании, которые работают в России или других странах, пока еще осторожны в своих планах касательно выхода в Украину. Появления новых для рынка фармацевтических компаний, которые обеспечивают спрос на большие по площади и качественные помещения, я также не наблюдаю. Это касается не только названных для примера отраслей, но и вектора развития деловой активности в целом. Экспансия новых компаний на украинский рынок, к сожалению, сегодня происходит скорее точечно.

Максим Ткаленко: По нашим подсчетам, доля новых компаний в структуре общего спроса на офисные площади в Киеве в 2011 году составляла 0,8%, то есть выход новых компаний практически не влиял на состояние рынка.

Андрей Жамкин: По нашим данным–1%. В этой плоскости лежит еще одна глубинная проблема – ресурс арендаторов исчерпаем. Компании не будут постоянно переезжать, и как раз сейчас завершается колоссальный цикл переездов.

Инна Волосюк: По данным экспертов, на данный момент приоритетным для инвесторов остается торговая недвижимость. При этом офисный сегмент не называется в ряду привлекательных для инвестиций сегментов. Сделайте проекцию в этом вопросе на столичный рынок, а также дайте прогноз ситуации на 2012 год.

Максим Ткаленко: Мы сейчас говорим о готовых бизнес-центрах, то есть о заполненных арендаторами объектах, приносящих постоянный доход. Конечно, с точки зрения инвестиционной привлекательности на первом месте сейчас стоит торговый сегмент. Но нельзя говорить о том, что офисный сегмент в Киеве не имеет инвестиционного потенциала. Основная проблема Киева в том, что здесь ограничен перечень правильного инвестиционного продукта как такового. Такие объекты можно сосчитать на пальцах одной руки, и они пока официально не выставлены на открытый рынок.

Андрей Жамкин: Хотелось бы отметить, что мы сейчас находимся на пороге нового этапа, который позволит нам сделать серьезные выводы относительно того, куда движется рынок. Думаю, в следующем году будет интересно снова встретиться в таком составе и посмотреть, в какой точке развития мы будем находиться, каким будет спрос и т.д. Все эксперты, которые присутствуют здесь, сошлись во мнении, что тот дефицит, который мы имеем на текущий момент, не типичен, имеет кратковременный характер и открывает дверь в комнату, где пока неясно, что происходит. Думаю, что настроения девелоперов в этом плане похожи. Они понимают, что сейчас время, как минимум, быть очень осторожными, как максимум – подождать, что будет дальше.

Виктория Горулько: Я бы предостерегла от подобного пессимизма, что мы находимся в преддверии неизвестно чего. С точки зрения развития рынка недвижимости, безусловно, необходимо инвестировать в строительство новых объектов, чтобы возникло новое предложение. Без наличия такового рынок недвижимости войдет в состояние стагнации. Если есть хорошие площадки, необходимо инвестировать. Вопрос в том, что будут представлять собой новые объекты с точки зрения параметров арендуемой площади, на какого арендатора они будут ориентированы. Хотелось бы еще раз подчеркнуть, что на рынке по-прежнему существует дефицит качественных офисных площадей. У нас не должно быть страха перед тем, что на рынок может быть выведено до 250 000 м2. Хочется также надеяться, что арендодатели смогут адекватно понять ожидания потенциальных арендаторов относительно уровня арендных ставок и состояния передаваемых площадей, доли арендодателя в отделке помещения. Очевидно, что помещения, предлагаемые без отделки, не будут иметь конкурентного преимущества, тем более по высокой арендной ставке, и будут наименее востребованы.

Владислав Ремень: В Киеве есть достаточное количество проектов, строительство которых было отложено по причине кризиса. И сейчас многие девелоперы приходят к тому, чтобы возобновить их реализацию. Кто-то собирается начать в следующем году, кто-то через год. В любом случае, без нового предложения, если не произойдут какие-то новые экономические потрясения глобального характера, мы не останемся.

Журнал «Commercial Property» благодарит за гостеприимство ресторан «VaBene bistro».


Источник:  Commercial Property № 10 (99) ноябрь 2011


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Гид/Guide

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№7(168) август 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ