Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
23.09.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Аналитика > Обзоры рынков
23.11.2016   Версия для печати

«Лечебный» симбиоз торговли и медицины

РАЗМЕЩЕНИЕ МЕДУЧРЕЖДЕНИЙ В ОБЪЕКТАХ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, В ЧАСТНОСТИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ, – ДОСТАТОЧНО РАСПРОСТРАНЕННАЯ ТЕНДЕНЦИЯ ВО МНОГИХ РАЗВИТЫХ СТРАНАХ МИРА, КОТОРАЯ ПОКА ЕЩЕ МАЛО ПРЕДСТАВЛЕНА В УКРАИНЕ. КАКИМ ПЛОЩАДКАМ ОТДАЮТ ПРЕДПОЧТЕНИЕ ЧАСТНЫЕ КЛИНИКИ НАШЕЙ СТРАНЫ, ЧИТАЙТЕ В ДАННОЙ СТАТЬЕ.
КЛИНИКИ КАК ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ АРЕНДАТОРЫ

Сложная экономическая ситуация 2014-2015 годов больно ударила по рынку коммерческой недвижимости Украины, спровоцировав снижение количества сделок аренды и падение ставок. Оживить этот сегмент и помочь с заполнением освободившихся помещений можно путем расширения списка потенциальных арендаторов, в частности обратив внимание на развивающиеся и еще не представленные в объектах коммерческой недвижимости направления бизнеса, одним из которых является частная медицина. По информации компании Pro-Consulting, в настоящее время в Украине зарегистрировано более 30 000 медицинских учреждений, из них порядка 40% находятся в Киеве. При этом на долю приватных клиник в нашей стране приходится около 15% от всего количества лечебных заведений. На сегодняшний день этот сегмент представлен в Украине в основном узкопрофильными несетевыми объектами локального уровня, например, стоматологическими кабинетами. «Наиболее развитыми являются сегменты стоматологии и лечения репродуктивных функций – они занимают около 60% всего рынка. Следом идут офтальмология и пластическая хирургия с долей в чуть более 30%», – комментирует Александр Соколов, генеральный директор компании Pro-Consulting.

Частные кабинеты и клиники являются потенциальными арендаторами ТЦ/ТРЦ, как это наблюдается во многих развитых странах мира
ФОТО: IS

Говорить о сетевом развитии частных медицинских учреждений пока не приходится, что связано со специфическим характером данного вида бизнеса. Всего на медицинском рынке нашей страны насчитывается около 60 крупных частных клиник, при этом они конкурируют в основном с государственным сектором. Особенностью сегмента приватной медицины в Украине является региональная концентрация операторов – большинство таких учреждений работает в Киеве и крупных городах страны, где намного проще найти платежеспособных клиентов. Среди наиболее известных игроков этой отрасли в столице эксперты называют «Борис», «Медиком», «Оберіг», Eurolab, «Добробут», ADONIS, «Оксфорд Медикал», ISIDA и другие.

Несмотря на небольшую долю, объем украинского рынка частной медицины достаточно существенен. «Емкость данного сегмента по итогам 2015 года составила 7,8-8,5 миллиарда гривен. Что касается именно Киева, то, учитывая распределение количества частных медицинских клиник, можно говорить об объеме рынка в 1,9-2,2 миллиарда гривен», – комментирует Александр Соколов.

ТРЕБОВАНИЯ К ПЛОЩАДЯМ

Исходя из основных требований к помещениям, которые могут использоваться для размещения предприятий, оказывающих врачебные услуги, частные кабинеты и клиники нуждаются в качественных площадках преимущественно нежилого фонда. По словам Виталия Гирина, собственника медицинской группы компаний ADONIS, за подходящие площади, отвечающие всем стандартам, владельцы компании готовы платить более высокие ставки аренды. «Хорошее помещение под клинику – это 50% ее успеха», – объясняет Виталий Гирин.

Большинство коммерческих площадей, в том числе и в торговых комплексах, могут удовлетворять требованиям, которые предъявляются к помещениям под медицинскую практику. Поэтому частные кабинеты и клиники являются потенциальными арендаторами ТЦ/ТРЦ, как это наблюдается в других странах мира. К примеру, медицинский центр Mediclinic Dubai Mall и стоматология Lookswoow Dental Clinic располагаются в ТРЦ Dubai Mall (Дубай, ОАЭ), медицинский центр Healthsprings – в ТЦ Greenridge Shopping Centre (Сингапур), стоматология Dental Health & Sleep Clinic – в ТЦ Elizabeth City Centre (Аделаида, Австралия), медицинский центр Westgate Medical Centre – в ТЦ Westgate Shopping Centre (Окленд, Новая Зеландия), две клиники и стоматология – в ТЦ The CORE Shopping Centre (Калгари, Канада), др. В США также распространены так называемые walk-in клиники, рассчитанные на широкие слои населения, которые арендуют помещения в том числе и в коммерческих объектах. Среди них – сеть Concentra Urgent Care, насчитывающая 300 объектов, часть из которых размещается в торговых центрах.

На медицинском рынке Украины насчитывается около 60 крупных частных клиник
ФОТО: ГК ADONIS

В регионах Украины также имеется несколько примеров открытия крупных медицинских учреждений в объектах коммерческой недвижимости. Однако такие единичные примеры пока не являются тенденцией. Например, медицинский центр «Офтальмологическая клиника профессора Сергиенко» расположился в БЦ «Изумруд» в Виннице, оздоровительно-реабилитационный центр «Марусич» занимается лечением опорно-двигательного аппарата в криворожском ТК «Галерея Плаза», консультативно-диагностический медицинский центр «Интермед» уже несколько лет работает в торговом центре «Барабашово» в Харькове. В свою очередь, столичные торговые центры могут похвастаться лишь примерами размещения небольших кабинетов, предоставляющих косметологические или стоматологические услуги. В целом же, по мнению Александра Соколова, привлечение арендаторов, занимающихся частной медицинской практикой, достаточно выгодно для ТЦ/ТРЦ. «Для торговых центров это возможность расширить количество якорных арендаторов, а для пациентов – следить за своим здоровьем, совершая покупки», – отмечает эксперт.

Преимуществом сотрудничества девелоперов с предприятиями здравоохранения является потребность таких учреждений в больших площадях. К примеру, по словам Алексея Чайки, заместителя генерального директора по операционному управлению клиники ISIDA, компания рассматривает помещения площадью не менее 600 м2. В то же время он подчеркивает, что привлечение медицинской клиники в качестве арендатора имеет свои нюансы. Так, компания ISIDA имеет такие требования к арендуемым площадям, как наличие отдельных вентиляционных шахт или возможность их монтажа на фасаде здания, возможность увеличения мощности подачи электроэнергии. «Оборудование по кондиционированию и вентиляции воздуха, а также диагностическое оборудование являются, как правило, очень энергоемкими и требуют не менее 300 кВт, др. – объясняет Алексей Чайка. – Для клиники также важно наличие индивидуальной парковки не менее чем на 10 машиномест и минимум четырех входных групп: две для педиатрии и две для амбулаторной помощи».

Однако кроме определенных стандартов к техническому оснащению помещений стоит учесть, что специфика некоторых учреждений здравоохранения требует конфиденциальности. Следовательно, для ряда клиник оживленные места вряд ли подойдут как вариант для локации. Например, столичная клиника пластической хирургии «АНА-КОСМО» находится в помещении детской поликлиники, что, во-первых, гарантировало соответствие арендуемого помещения санитарным нормам, и, во-вторых, обеспечило комфорт для клиентов. «Пациенты ценят расположение – безопасность, конфиденциальность и в то же время доступность, наличие парковки, месторасположение в спокойном месте, где они могут выйти и уединенно прогуляться», – отметил Павел Денищук, ведущий пластический хирург и сооснователь клиники «АНА-КОСМО».

АРЕНДА ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО?

В Украине стандарты к зданиям и помещениям для осуществления медицинской практики регламентируются лицензионными условиями, государственными строительными и санитарными нормами и другими законодательными актами. В связи со множеством требований руководители, занимающиеся врачебным бизнесом, отмечают большие сложности в поиске подходящих мест для размещения клиник, несмотря на достаточно большой выбор свободных коммерческих площадей. «Помимо подходящего месторасположения и арендной платы также важно качество объекта, от чего зависит объем инвестиций в ремонт, – рассказывает Виктор Козин, генеральный директор клиники ISIDA. – Например, на нашем объекте в Печерском районе Киева мы столкнулись с нестандартными инженерными вопросами, потребовалось укрепление основания здания. Это был достаточно сложный объект во всех отношениях».

Кроме этого, в случае аренды понравившегося помещения владельцы медицинской практики стремятся заключать долгосрочные договоры, к примеру, сроком на 10 лет, так как в большинстве случаев подготовка площадей под клиники требует предварительного ремонта и переоборудования, то есть серьезных финансовых инвестиций. Большинство таких вложений становятся неотъемлемыми от недвижимости, следовательно, инвесторы стремятся обеспечить возможность длительного пользования отремонтированным помещением. Однако в условиях нестабильной экономической ситуации такой срок аренды не всегда устраивает собственников коммерческих объектов.

Как подчеркнул Павел Денищук, выбор локации для размещения клиники, то есть между приобретением, арендой и строительством нового помещения, зависит от бизнес-задач компании, необходимого объема инвестиций и сроков их возврата. Однако, учитывая необходимость соблюдения большого количества требований и правил, для частных клиник, по словам Алексея Чайки, наиболее приемлемым считается возведение объекта «с нуля» либо размещение их филиалов в структуре строящихся зданий с учетом потребностей медучреждений на стадии проектирования. В то же время Александр Соколов подчеркивает, что строительство собственного объекта поможет в будущем избежать многих рисков в деятельности медучреждения, к примеру, в случае продажи бизнеса.

Медицинский центр Mediclinic Dubai Mall занимает площадь в около 5570 м2 в ТРЦ Dubai Mall (Дубай, ОАЭ)
ФОТО: IS

Однако, несмотря на предпочтение строительства перед арендой, возведение новых помещений является довольно затратным. К примеру, инвестиции в реализацию акушерского стационара ADONIS (село Бузовая, Киевская область), с учетом полной готовности помещений, составили около $2500/м2. Решение о строительстве собственного здания было принято медицинской группой в 2007 году в расчете, что такой шаг будет экономически более целесообразным, чем аренда помещения. «Выбор локации за чертой города, по Житомирской трассе в селе Бузовая, также был обусловлен финансовыми факторами – мы подсчитали, что строительство за городом будет более простым и дешевым процессом», – отметил Виталий Гирин. Этот объект, общая площадь которого составляет 1600 м2, был открыт в 2013 году. В планах компании относительно данного участка значится возведение дополнительных 6000 м2 площадей для расширения акушерского стационара и размещения других медицинских направлений. Развернутое интервью с Виталием Гириным читайте в рубрике «Точка зрения» на стр. 32-35.

Другая компания – ISIDA – в 2004 году самостоятельно построила акушерско-гинекологический комплекс «ISIDA Медгородок», который стал первым объектом этой сети. Его площадь составляет около 8000 м2. На данный момент компания планирует строительство полноценной детской клиники на территории действующего комплекса «ISIDA Медгородок». Этот проект площадью 7000 м2 будет реализован в ближайшие три года. Отметим, что сеть ISIDA также включает три амбулаторно-поликлинические отделения, которые расположены на арендуемых площадях в структуре других объектов.

Помимо сугубо экономической составляющей, существует множество других факторов, влияющих на выбор между арендой и строительством нового помещения под медицинскую клинику. Среди них – ужесточение контроля соблюдения законодательных требований к медицинским помещениям, что заставляет игроков рынка более тщательно подходить к выбору локаций.

ПОТЕНЦИАЛ РЫНКА

Несмотря на особые требования к помещениям медицинских учреждений, девелоперам стоит учитывать мировые тенденции и опыт зарубежных игроков в привлечении частных клиник в качестве арендаторов на фоне прогнозируемого активного развития этого сегмента в Украине. «Я уверен, что будущее – за конкурентоспособной частной медициной. Ее развитие мы можем наблюдать уже сейчас», – говорит Павел Денищук.

По мнению экспертов, рынок частных медицинских услуг ожидает активное развитие вместе с ростом реальных доходов украинцев. Кроме того, доля государственной медицины, являющейся основным конкурентом приватных клиник в Украине, сокращается, в том числе из-за нехватки финансирования. «При этом ожидается наращивание количества многопрофильных частных учреждений и укрупнение их долей на рынке, в том числе за счет поглощений. Также ожидается внедрение страховой медицины, которое можно рассматривать как дополнительный драйвер роста отрасли», – прогнозирует Александр Соколов.

Кроме того, наш рынок здравоохранения и фармации является очень привлекательным для иностранных клиник и инвесторов, которые с большим интересом присматриваются к активам государственных больниц и возможностям работы в Украине.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
ФОТО: DTZ В УКРАИНЕ

Яна Литвинчук, заместитель управляющего директора компании DTZ в Украине

На сегодняшний день собственники украинских торговых центров настороженно относятся к идее размещения медицинских учреждений в своих объектах, поскольку данный формат арендных отношений новый для нашего рынка и не испытанный временем. Такие компании обычно занимают большие площади, на которых можно разместить 5-6 магазинов среднего формата. Однако сложно с уверенностью утверждать, что этот тип арендаторов будет пользоваться спросом среди посетителей ТЦ/ТРЦ и привлекать дополнительный трафик.

Плюсы или минусы размещения клиник в составе торговых центров зависят от форматов таких учреждений, локации ТЦ/ТРЦ, наличия других медицинских центров и спроса на услуги здравоохранения в определенном районе города. В частности, к выгодам сотрудничества с такими компаниями можно отнести более высокую степень их финансовой стабильности по сравнению с beauty-барами или массажными салонами. Клиника, обладающая сильным брендом и хорошей репутацией, может привлечь дополнительный поток посетителей.

Однако размещение медицинских учреждений в ТЦ/ТРЦ имеет и ряд отрицательных нюансов, среди которых – особые требования клиник к помещениям и более низкие ставки аренды ввиду того, что они занимают большие площади. При этом необходимо понимать, что наличие таких арендаторов не гарантирует, что ТЦ/ТРЦ получит дополнительный ощутимый поток посетителей. В итоге собственникам торговых центров попросту невыгодно работать с таким типом арендаторов, поэтому полноценные медицинские центры еще не представлены в профессиональных торговых комплексах Украины. Сейчас услуги здравоохранения в украинских ТЦ/ТРЦ предоставляются только лишь в виде сопутствующих сервисов при продаже оптики. К примеру, в магазинах «Люксоптика» и «Новий Зір» предусматриваются офтальмологические кабинеты, где покупатели могут получить консультацию врача.

Ввиду того, что сделки аренды между торговыми центрами и клиниками в Украине не распространены, судить об уровне ставок для данных компаний можно лишь исходя из таких факторов, как операционная рентабельность этого вида бизнеса, а также на основании знаний рынка. В настоящее время арендные ставки составляют $2-4/м2/месяц (без учета НДС) плюс процент от товарооборота, который варьируется в пределах 4-6% в зависимости от расположения объекта, его популярности, посещаемости и общего пула арендаторов. Также арендатор отдельно оплачивает коммунальные услуги. Сервисные и маркетинговые сборы для клиник не предусмотрены, поскольку специфика их бизнеса подразумевает отдельный бюджет на продвижение услуг.

Тенденция размещения медицинских учреждений в составе торговых центров развивается во многих странах мира. Например, в США такие клиники, как Cedars-Sinai в Лос-Анджелесе, сервис Prime Healthcare Services в Филадельфии, UCLA Health в Вудленд-Хиллз, Vanderbilt University Medical Center в Нэшвилле в последнее время стали арендаторами крупных торговых моллов. Аналогичные примеры есть и в Австралии: медицинский центр работает в ТЦ Wyndham Village (город Тарнейт), клиника MYHEALTH размещена в ТЦ Top Ryde City (Райд), а Lidcombe Family Medical Centre – в ТЦ Lidcombe (Лидкомб). В России также существуют примеры, когда компании, предоставляющие услуги здравоохранения, арендуют площади в торговых центрах. Например, региональный диагностический медицинский центр находится в ТЦ «Аврора» в Нижнем Новгороде, филиал медцентра «Эко-безопасность» принимает посетителей в ТЦ «Платформа» в Санкт-Петербурге, семейный медицинский центр «Бэби Плюс» арендует площади в ТЦ «Кочубей», а «Кантри-Мед» – в ТЦ «Княжий двор» (оба – Московская область).


Автор:  Яна Писарева
Источник:  Commercial Property №10(158) октябрь 2016


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Гид/Guide

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№7(168) август 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ